Judicialis Rechtsprechung

1. Über die mit einem Mietpool verbundenen Risiken muss eine Bank, die den Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht hat, u.a. dann aufklären, wenn sie weiß, dass der Mietpool an seine Mitglieder konstant überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt. Ein einmaliger negativer Kontoabschluss reicht indes noch nicht aus, um eine solche konstant überhöhte Ausschüttung annehmen zu können.

2. Eine Diskrepanz zwischen versprochener und tatsächlich erzielter Miete in Höhe von 22,18 % stellt noch keine evidente Abweichung dar, wonach eine Kenntnis der Bank im Falle der arglistigen Täuschung des Käufers durch den Verkäufer/Vermittler widerleglich vermutet wird.

3. Von der dem Käufer im Vorhinein avisierten Miete ist allein wegen seiner Verpflichtung zum Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft kein Abschlag vorzunehmen, es sei denn, es bestehen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkrete Hinweise auf eine dauerhafte Mietausfallwahrscheinlichkeit in nicht unbeträchtlicher Höhe.

4. Eine Aufklärungspflicht der Bank kommt auch dann in Betracht, wenn sie Kenntnis oder aufgrund institutionalisierten Zusammenwirkens eine vermutete Kenntnis davon hat, dass der Käufer über die mit der Instandhaltung des von ihm erworbenen Eigentums verbundenen erforderlichen Aufwendungen arglistig getäuscht worden ist.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

3 U 162/04

Verkündet am 18. Juli 2007

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ... für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 9. März 2004 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung einschließlich des Revisionsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde, soweit sie sich darin der persönlichen Haftung unterworfen haben. Sie machen gegenüber der Beklagten u. a. geltend, Schadensersatzansprüche wegen des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung und der damit im Zusammenhang stehenden Finanzierung durch die Beklagte zu haben, die sie der Vollstreckung entgegen halten. Im (zweiten) Berufungsverfahren geht es insoweit im Wesentlichen nur noch um Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen der Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht durch die Beklagte. Mit der Hilfswiderklage verlangt die Beklagte, der auch etwaige Ansprüche der Y-Bank (im Folgenden: Y-Bank) abgetreten worden sind, die Rückzahlung ausgereichter Darlehen.

Der als Vermittler oder Untervermittler für die H... Gruppe tätige J... F... suchte die Kläger Ende Juli 1998 zu Hause auf, um ihnen den Erwerb einer kreditfinanzierten Eigentumswohnung zur Vermögensbildung und als Steuersparmodell nahe zulegen. Es gab in diesem Zusammenhang mehrere Besuche. Dabei legte der Vermittler den Klägerin u.a. ein persönliches Berechnungsbeispiel vom 23. Juli 1998 (Anlage 1) vor, das von monatlichen Mieteinnahmen in Höhe von 344,56 DM, aber auch von monatlichen Kosten für Verwaltergebühren (60,32 DM) und Instandhaltungskosten (42,46 DM) ausging. Am 10. August 1998 unterzeichneten die Kläger einen Besuchsbericht (D 3/BB 23) und ein Merkblatt über Risikohinweise (B 3). Hieraus ergaben sich monatliche Vorauszahlungen auf die Mietpoolausschüttung von z. Zt. 345 DM. ferner waren monatliche Aufwendungen für Nebenkosten von 103 DM (für Mietpool, WEG-Verwaltung und Instandhaltungsrücklage) vorgesehen. Des Weiteren unterschrieben die Kläger - noch vor Abschluss des später mit der Beklagten und der Y-Bank geschlossenen Darlehensvertrages - eine Vereinbarung über die Mietenverwaltung, mit der sie der Mieteinnahmegemeinschaft für das zu erwerbende Objekt beitraten (B 22) und ein weiteres Besuchsprotokoll (B 4).

Die Kläger gaben am 20. August 1998 ein notarielles Angebot zum Erwerb einer in der Wohnungseigentumsanlage V... belegenen 44,69 m² großen (sanierten) Eigentumswohnung (Baujahr 1968) ab, das die Verkäuferin, die L... GmbH (L...) am 1. September 1998 annahm. Den Erwerb (Gesamtaufwand von 127.000 DM einschließlich Erwerbsnebenkosten. der reine Kaufpreis betrug 114.406 DM) finanzierten die Kläger über ein - am 19./24. August 1998 abgeschlossenes - Vorausdarlehen der Y-Bank, das durch zwei bei der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge abgelöst werden sollte. Ebenfalls am 1. September 1998 bestellten die Kläger zugunsten der Beklagten zur UR-Nr. 1725/98 des Notars Dr. B... W... mit Amtssitz in W... eine Grundschuld über 127.000 DM, in der sie auch die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages nebst Zinsen und Nebenleistungen übernahmen und sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterwarfen. Im Juni 2006 widerriefen sie ihre auf Abschluss des vertragsmäßig ausbezahlten Vorausdarlehens gerichtete Willenserklärung. Die Beklagte betreibt aus der vorstehend bezeichneten notariellen Urkunde die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.

Die Kläger haben behauptet, ihnen seien ausweislich der vorgenannten Unterlagen monatliche Nettomieteinnahmen von 7,71 DM/m²/Monat versprochen worden. tatsächlich sei aber in dem Anlageobjekt A... nur eine Quadratmetermiete von 6 DM/Monat erzielbar gewesen. Die versprochene Nettomiete habe nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprochen und sei wegen der Funktionsweise der bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft auch gar nicht zu erreichen gewesen. Aus der für einen anderen Mieteigentümer der Wohnanlage erstellten Mietpoolabrechnung aus dem Jahr 1998 (Anlage 9, Bl. 232 f. GA II) ergebe sich sogar nur eine Miete von 1,75 DM je Quadratmeter und Monat und von 1,84 DM im Jahr 1999 (Anlage 10, Bl. 234 f. GA II). Der Mietpool sei außerdem Ende des Jahres 1999 defizitär gewesen (Anlagen 11 a und b, Bl. 236 f. GA II).

Zudem entspreche der Verkehrswert des erworbenen Wohneigentums nicht einmal der Hälfte des notariellen Kaufpreises.

Die Beklagten hat in Abrede genommen, ihrer Aufklärungspflicht nicht nachgekommen zu sein.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. die hiergegen gerichtete Berufung hat der Senat mit Urteil vom 27. Oktober 2004 zurückgewiesen, auf das wegen der Einzelheiten der Begründung Bezug genommen wird. Der Bundesgerichtshof hat auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hin die Revision zugelassen und mit Urteil vom 19. Dezember 2006 (XI ZR 374/04) die Sache aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an den Senat zurückverwiesen. Er hat ausgeführt, das Berufungsurteil halte rechtlicher Überprüfung insoweit nicht stand, als darin ein Schadensersatzanspruch der Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht verneint worden sei, den die Kläger dem Anspruch der Beklagten entgegen halten könnten. Im Anschluss an die Rechtsprechung des erkennenden Senats des Bundesgerichtshofs vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04 "institutionalisiertes Zusammenwirken") lasse sich eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des unstreitigen und streitigen Sachverhalts wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils, die Gründe zu Teil A des Senatsurteils vom 27. Oktober 2004 sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Ergänzend wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 2006 Bezug genommen.

Die Kläger behaupten weiterhin, der Kaufpreis der Immobilie sei sittenwidrig verdoppelt gewesen. Die kalkulierten Mieterträge seien nicht erzielbar gewesen, denn sie hätten weit über den ortsüblichen Mieten gelegen und hätten auch wegen der Funktionsweise des Mietpools nicht ausgeschüttet werden können. In diesem Zusammenhang behaupten sie nunmehr, die Nettomieten hätten sich bei einer Mietpoolfläche von stets 2.526,25 m² im Jahr 1998 auf 4,81 DM/Monat/m², im Jahr 1999 auf 4,34 DM, im Jahr 2000 auf 4,86 DM, 2001 auf 4,19 DM, 2002 auf 3,35 DM, 2003 auf 3,44 DM und 2004 auf 2,77 DM/Monat/m² belaufen. Die Beklagte habe von den überhöhten Angaben zu den Mieterträgen Kenntnis gehabt. Die Abweichung liege zwischen 38 und knapp 50 % und sei daher evident. Ferner habe H... die Käufer über die Instandhaltungskosten für das Sondereigentum und die tatsächlich erfolgte Modernisierung bzw. den Sanierungsrückstau getäuscht. Schließlich sei auch über die Innenprovisionen getäuscht worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des neuen Sachvortrags der Kläger wird auf den Schriftsatz vom 28. Juni 2007, Bl. 119 ff. GA VI Bezug genommen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Sie erhebt die Einrede der Verjährung. Sie meint der erstinstanzliche Vortrag der Kläger zu den erzielbaren Nettoeinnahmen sei schon deswegen unschlüssig, weil sie in einem zwischen denselben Parteien geführten weiteren Rechtsstreit (3 U 246/05 - derzeit noch in der Revisionsinstanz), in dem sie die Rückabwicklung des auch hier in Rede stehenden Darlehensvertrages Zug um Zug gegen die Übertragung der kreditfinanzierten Eigentumswohnung auf die Beklagte und die Y-Bank nebst Schadensersatz/Freistellungs- und Feststellungsansprüchen verlangt haben, (unstreitig) vorgetragen haben, die realistische Nettokaltmiete betrage 3,80 EUR (= 7,43 DM). Auch aus der Urkundenlage ergebe sich eine arglistige Täuschung über die Mieterträge nicht.

II.

Die Berufung ist - weiterhin - unbegründet.

1. Schadensersatzansprüche der Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss bestehen - auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum institutionalisierten Zusammenwirken - nicht.

a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine kreditgebende Bank nicht verpflichtet ist, den Darlehensnehmer auf Risiken hinzuweisen, die sich aus der Verwendung des Darlehens ergeben, insbesondere mit dem zu finanzierenden Geschäft verbunden sind (vgl. z. B. BGH WM 2003, 61 ff., XI ZR 6/04, Urteil vom 16. Mai 2006). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung in der Vergangenheit angeschlossen, und zwar im Hinblick darauf, dass dem deutschen Recht eine generelle Aufklärungspflicht einer Partei gegenüber der anderen gänzlich fremd ist. Es ist zunächst einmal die Pflicht jeder Partei selbst, sich über die für den Vertragsabschluss relevanten Umstände und die sich daraus für sie ergebenden Chancen und Risiken umfassend zu informieren, was einer besonderen Begründung jedenfalls insoweit nicht bedarf, als es um Umstände geht, bezüglich derer beiden Parteien dieselben Informationsquellen offen stehen. Aufklärungspflichten können daher nur ausnahmsweise und im Falle des Vorliegens besonderer Voraussetzungen anerkannt werden. Aufgrund des Umstandes, dass es dem Anleger und Darlehensnehmer, was das Darlehensgeschäft angeht, nur um die Liquiditätsausstattung geht, ist es gerechtfertigt, nur ganz ausnahmsweise und für bestimmte Fallgruppen eine Aufklärungspflicht der Bank anzuerkennen, nämlich in den Fällen, in denen die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des finanzierten Geschäfts hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Darlehensnehmer schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährung an sowohl einen Bauträger als auch an jeden einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt sowie letztlich in den Fällen, in denen sie bezüglich der speziellen Risiken des zu finanzierenden Geschäfts über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer verfügt (vgl. BGH WM 1992, 901 ff., insbesondere 902 ff., unter B. II.).

b) Mit Schadensersatzansprüchen aus Verschulden bei Vertragsschluss hat sich der Senat schon mit Urteil vom 27. Oktober 2004 beschäftigt und hat diese verneint. Dies hat der Bundesgerichtshof auf der Grundlage des bisherigen Sachvortrags im Grundsatz bestätigt. Soweit die Kläger im Besonderen in ihrer Verpflichtung zum Beitritt in die Mieteinnahmegemeinschaft und dessen wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen einen aufklärungspflichtigen Umstand sehen wollen, hat der Bundesgerichtshof eine entsprechende Aufklärungsverpflichtung unter dem Gesichtspunkt der Schaffung eines Gefährdungstatbestandes verneint. Er hat hierzu ausgeführt, die Kläger hätten schon nicht substantiiert dazu vorgetragen, dass der Beitritt zu dem Mietpool für sie nachteilig gewesen wäre. Zudem sei nichts für eine der Beklagten bekannte Verschuldung oder Unregelmäßigkeiten bei der Verwaltung des Mietpools vorgetragen. das Objekt sei nicht einmal in der Liste der überschuldeten Mietpools enthalten gewesen. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagte dem Mietpool ein Darlehen gewährt hätte. dies hat die Beklagte auch stets bestritten.

Soweit sich aus den Anlagen 11 a und b (Bl. 236 f. GA II) ergibt, dass der Mietpool Ende 1999 mit 8.314,66 DM im Soll stand, hat dies für den Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages keine Auswirkung. Zudem würde ein einmaliger negativer Kontoabschluss auch nicht für die Annahme ausreichen, die Ausschüttungen des Pools seien konstant überhöht gewesen. Anhaltspunkte für eine entsprechende Kenntnis der Beklagten gibt es ohnehin nicht.

c) Ferner ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte bei Vertragsabschluss über einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich des finanzierten Objekts verfügt hätte. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie bei genauerer Überprüfung sich einen solchen Wissensvorsprung hätte verschaffen können, da eine Bank ohnehin nur verpflichtet ist, vorhandenes, von ihr als wesentlich erkanntes Wissen zu offenbaren, nicht aber, sich einen solchen Wissensvorsprung erst zu verschaffen (vgl. BGH, ebenda, 904).

Der Bundesgerichtshof hat vorliegend beanstandet, dass ein eigenes Aufklärungsverschulden der Beklagten im Hinblick auf seine neuere Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken (vgl. etwa Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04), die es im Zeitpunkt des Erlasses des aufgehobenen Urteils noch nicht gab, nicht abschließend verneint werden könne.

Auch unter Berücksichtigung dieser Grundsätze steht den Klägern der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aber nicht zu. Der Bundesgerichtshof hat daran festgehalten, dass Aufklärungspflichten der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer regelmäßig nicht bestehen. Eine eigene Aufklärungspflicht der Bank unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprunges komme aber dann in Betracht, wenn der Verkäufer oder die von ihm beauftragten Vermittler - neben weiteren Voraussetzungen - den Erwerber arglistig getäuscht haben und die Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung hat, wobei diese Kenntnis widerleglich vermutet wird, wenn die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der Vermittler nach den Umständen des Einzelfalls evident ist, sodass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Die Kläger haben jedoch - in Anbetracht der Urkundenlage - bereits keine ausreichenden Anhaltspunkte für das Vorliegen einer evidenten Unrichtigkeit vorgetragen. Ferner ist nichts für ein arglistiges Verhalten der Verkäufer/Vermittler ersichtlich.

aa) Insoweit kommt es vor allem - wie auch dem Urteil des Bundesgerichtshofs zu entnehmen ist - auf eine mögliche Diskrepanz zwischen den versprochenen und den tatsächlichen Mieteinnahmen an.

Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für ihn tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie objektiv grob falsch sind, sodass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der objektiven Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (XI ZR 374/04 Rn. 34 in dieser Sache m. w. N.). Der Bundesgerichtshof hat vorliegend hierzu weiter ausgeführt, dies sei nach dem revisionsrechtlich zugrundezulegenden Sachverhalt der Fall, sodass die Kenntnis der Beklagten von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet werde und die Beklagte damit gegenüber den Klägern einen für sie - die Beklagte - erkennbaren konkreten Wissensvorsprung gehabt habe. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger habe die Beklagte gewusst, dass diese vom Vermittler arglistig getäuscht worden seien, der ihnen eine angebliche Nettomiete von 7,71 DM/m² "verkauft" habe, obwohl die tatsächlich zu erzielende Miete lediglich 6 DM/m² betragen und im Erwerbsjahr 1998 gar nur 1,75 DM/m² hätten erzielt werden können. Die Unrichtigkeit der Angaben des Vermittlers sei evident gewesen und habe von der Beklagten nicht übersehen werden können, wenn sie sich dieser Erkenntnis nicht verschlossen hätte.

Es kommt daher entscheidend darauf an, welche Mieteinnahmen unter Berücksichtigung des wechselseitigen Parteivorbringens und der Urkundenlage tatsächlich versprochen waren und welche Erträge erzielt werden konnten.

Die Richtigkeit des Sachvortrags des Klägers, der in der Revision ohne weiteres zugrunde zu legen war, kann indessen gerade nicht festgestellt werden, weshalb auch eine arglistige Täuschung über die erzielbaren Mieteinkünfte nicht angenommen werden kann. Grundsätzlich ist hierzu eingehender Vortrag erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04), an dem es aber fehlt.

(1) Der Kläger hat - von der Beklagten bestritten - behauptet, die "verkaufte" Nettomiete von 7,71 DM/m²/Monat habe nicht der ortsüblichen Miete entsprochen, diese habe vielmehr nur 6 DM/m²/Monat betragen und hat dies unter das Zeugnis der Mitarbeiter D... B..., N... G... und F... M... der V... GmbH (Hausverwaltung) gestellt (Ss. 3. März 2003 Bl. 156 a, S. 52 f.). Dies entspricht einer Differenz von 22,18 %.

Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich jedoch bereits nicht, dass dem Kläger tatsächlich eine monatliche Nettomiete von 7,71 DM/m² versprochen worden ist. Zwar gehen der Besuchsbericht vom 10. August 1998 und auch die Beispielsrechnung vom 23. Juli 1998 von einer "Vorauszahlung auf die Mietpoolausschüttung von z.Zt. 345 DM" (D3/BB 23 Besuchsbericht) bzw. von entsprechenden Mieteinnahmen in Höhe von 344,56 (Anlage 1) aus, was einer Quadratmetermiete von 7,71 DM/Monat entspricht. Dies berücksichtigt jedoch nicht den Umstand, dass nach dem Besuchsbericht von der zu erwartenden monatlichen Vorauszahlung Nebenkosten in Höhe von 103 DM für Mietpool, WEG-Verwaltung und Instandhaltungsrücklage in Abzug zu bringen waren und dies aus dem von den Klägern unterzeichneten Schriftstück unmissverständlich hervorgeht. Gleiches gilt für das (ohnehin weniger relevante) Berechnungsbeispiel, wonach ebenfalls Verwaltergebühren von 60,32 DM und Instandhaltungskosten von 42,46 DM (zusammen 102, 78 DM) abzuziehen waren. Mithin konnten die Kläger hiernach nur mit monatlichen Mieterträgen von 5,41 DM/m² (345 DM abzüglich 103 DM = 242 ./. 44,69) rechnen. Auf den angebotenen Zeugenbeweis kommt es danach bereits nicht an.

Anders als die Kläger meinen, waren diese Angaben auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die "Nebenkosten" automatisch vom Konto der Mietpoolteilnehmer eingezogen werden würden, nicht dahin zu verstehen, dass deswegen ein Nettoerlös von 345 DM zugesagt war. Jedenfalls ist sowohl dem Besuchsbericht als auch dem Berechnungsbeispiel in ausreichender Deutlichkeit zu entnehmen, dass die Nebenkosten anfallen würden und in Abzug zu bringen waren. Dies ergibt sich schon daraus, dass nicht zwischen Brutto und Nettomiete unterschieden wird. Wenn der Betrag von 103 DM - wie sich aus dem Besuchsbericht ergibt - von der M... abgebucht werden sollte, musste auch für die Kläger klar sein, dass dies mangels anderweitiger Einkommensquelle von den zugesagten Mietausschüttungen erfolgen musste. Zwar tragen die Kläger einerseits vor (S. 27 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007), die Nebenkosten seien unmittelbar an den Mietpoolverwalter gezahlt worden. Weiter ist in Nr. 4 der Vereinbarung über die Mietenverwaltung davon die Rede, dieser Betrag sei an die Mietpoolverwaltung zu entrichten. Damit ist aber noch nichts darüber ausgesagt, auf welche Weise dies geschehen sollte. Selbst wenn man annimmt, dass die Kläger behaupten wollen, jeden Monat einen gesonderten Betrag an den Mietpoolverwalter gezahlt zu haben, würde dies im Ergebnis nichts daran ändern, dass sie diese Kosten aufzubringen hatten und dies letztlich die Mietausschüttungen reduzieren würde. Ein solcher Vortrag stünde zudem in Widerspruch zu ihrem weiteren Vorbringen, die Nebenkosten hätten direkt vom Konto der Mietpoolteilnehmer eingezogen werden sollen (S. 15 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007). Soweit sich die Kläger auf ein Schreiben der M... an die Beklagte vom 12. Oktober 1998 berufen (Anlage 1/11), wonach eine Vereinbarung über die Ausschüttung des Mietpools über 7,71 DM/m² getroffen worden sein soll, ist nicht ersichtlich, dass es den Klägern überhaupt vorgelegt worden ist. Zudem datiert dieses Schreiben auf einen Zeitpunkt nach Vertragsschluss, kann also für den Kaufentschluss der Kläger nicht kausal geworden sein. Später - im Jahr 1999 - von der Mietpoolversammlung beschlossene Ausschüttungen von 8,11 DM/m² (Anlage 1/10) können sich schon gar nicht mehr auswirken und lassen auch keine Rückschlüsse auf eine evidente Unrichtigkeit im Zeitpunkt des Abschlusses des finanzierten Geschäfts und eine etwaige arglistige Täuschung durch Verkäufer und Vermittler zu.

Warum ein Betrag von 5,41 DM/m² (vgl. o.), der im eher unteren Bereich des Üblichen anzusiedeln ist, bei der zwar im Jahr 1968 erbauten, aber nach unbestrittenem Beklagtenvortrag sanierten Wohnung von vornherein nicht erzielbar gewesen soll, ist zudem nicht ersichtlich und hätte konkreter Darlegung bedurft, zumal zu bedenken ist, dass der Quadratmeterpreis für kleine und mittlere Wohnungen regelmäßig höher liegt als derjenige für große Wohnungen. Wenn die Kläger hierzu vortragen, innerhalb des konkreten Objekts sei, was die zu erzielenden Mieten betrifft, nicht nach kleineren und größeren Wohnungen differenziert worden, kann dies allenfalls für größere Wohnungen von Bedeutung sein, eine solche haben die Kläger aber nicht erworben.

Selbst wenn man die avisierten Mieteinnahmen ohne Abzüge zugrunde legen würde, ergäbe sich zu der von den Klägern behaupteten ortsüblichen Durchschnittsmiete eine Diskrepanz von 22,18 %, was nach Auffassung des Senats noch nicht als evident falsche Abweichung anzusehen ist. Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs auf S. 17 des Urteils vom 19. Dezember 2006 (Rn. 35) lassen insoweit offen, ob eine evidente Unrichtigkeit generell schon bei einer Abweichung von etwa 20 % anzunehmen ist oder ob diese Annahme nicht vielmehr vor allem auf dem Klägervortrag beruht, wonach im Erwerbsjahr 1998 sogar nur Mieteinnahmen in Höhe von 1,75 DM/m²/Monat erzielt werden konnten, was in der Tat eine krasse Abweichung von rund 71 % darstellen würde.

Soweit sich die Kläger auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen, wonach schon eine Abweichung von 1 DM/m² Abweichung bei den erzielbaren Mieterträgen aufklärungspflichtig sei, übersehen sie, dass die in Bezug genommene Entscheidung (Urteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422 ff.) einen zwischen Kunden und Bank abgeschlossenen Beratungsvertrag betrifft und die Bank das Anlageobjekt selbst empfohlen hatte, was vorliegend nicht gegeben ist.

Hinzu kommt, dass die Kläger in dem von ihnen gegen die Beklagte und die Y-Bank geführten Parallelverfahren unstreitig vorgetragen haben, die realistische Nettokaltmiete liege für das Objekt in A... bei 3,80 EUR (= 7,43 DM), mithin sogar über der hier behaupteten Vergleichsmiete von 6 DM/m²/Monat und nur etwa 4 % unterhalb einer Quadratmetermiete von 7,71 DM/Monat. Soweit die Kläger jetzt darauf abstellen, diese Zahl habe nur im Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswerts Bedeutung, der sie grundsätzlich die Angaben zu den Mieterträgen aus den Berechnungsbeispielen zugrunde gelegt hätten, räumen sie immerhin ein, dass sich die konkrete Zahl - wenn auch korrigiert - aus einem Abgleich mit dem Mietspiegel ergebe (S. 28 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007), den sie allerdings nicht vorlegen. Selbst wenn ein Mietspiegel nur gewisse Durchschnittswerte enthält, ist er doch zur Orientierung grundsätzlich geeignet, zumal die Kläger nach ihrem Vortrag bereits eine Korrektur vorgenommen haben. Zudem kann der Mietertrag nicht anders bewertet werden, je nachdem ob er als solcher oder im Rahmen einer Ertragswertermittlung betrachtet wird.

(2) Auch die vorlegten Mietpoolunterlagen über andere in dem Objekt A... gelegene Wohnungen etwa eines Herrn J... K... (Anlage 9, Bl. 232 GA II) für das Jahr 1998 bzw. der Eheleute K... über eine Wohnung mit einer Größe von 39,68 m² für das Jahr 1999 (Anlage 10, Bl. 234 GA II) geben zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Dies trifft gleichermaßen auf die weiteren mit Schriftsatz vom 28. Juni 2007 vorgelegten Mietpoolunterlagen für das Jahr 1998 für eine Wohnung einer Frau P... B... mit einer Größe von 39,57 m² (Anlage 1/2), das Jahr 1999 für eine Wohnung einer Frau T... S... mit einer Größe von 39,68 m² (Anlage 1/3), für das Jahr 2000 für die Wohnung eines Herrn J... V... mit einer Größe von 39,44 m² (Anlage 1/4), für das Jahr 2001 für die Wohnung der Eheleute L... mit einer Größe von 39,47 m² (Anlage 1/5), für das Jahr 2002 für die Wohnung einer Frau P... M... mit einer Größe von 39,84 m² (Anlage 1/6) und für die Jahre 2003 und 2004 für die Wohnung einer Frau P... Z... mit einer Größe von ebenfalls 39,84 m² (Anlagen 1/7 und 1/8 - möglicherweise dieselbe Person wie Anlage 1/6) zu.

(a) Was die Mietpoolabrechnungen für das Jahr 1998 betrifft, ist ihnen nicht zu entnehmen, auf welche Gesamtmietpoolfläche sie sich beziehen. Soweit sich aus den Mietpoolabrechnungen für das Jahr 1999 eine Gesamtwohnfläche im Mietpool von 2.526,25 m² ersehen lässt, ist diese schon deshalb nicht ohne Weiteres auf das Jahr 1998 zu übertragen, weil die Quadratmeterfläche des Mietpools durchaus schwanken kann, zum einen, wenn noch nicht alle dem Mietpool potentiell angehörigen Wohnungen verkauft sind, zum anderen, wenn nicht alle Eigentümer dem Mietpool angehören, was grundsätzlich auch in der vorliegenden Konstellation nicht von vornherein ausgeschlossen ist.

Allerdings geht aus dem Objektmerkblatt für den Erwerber in A... (Anlage 1/1) betreffend die Wohnanlage V... 1, 2, 3, 4, 6 nunmehr hervor, dass auch für das Jahr 1998 die o. g. Mietpoolfläche (bei 60 Teilnehmern am Mietpool) zugrunde zu legen ist.

(b) Bei einer Mietpoolfläche von 2.526,25 m² ergeben sich aus den von den Klägern erstinstanzlich vorgelegten Mitpoolabrechnungen über das Jahr 1998 keineswegs Mieteinnahmen von nur 1,75 DM/m²/Monat oder von 4,81 DM, wie die Kläger nunmehr abweichend von ihrem früheren Vortrag behaupten (S. 8 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007). Vielmehr kommt man auf der Grundlage der aus der Abrechnung ersichtlichen Angaben zu einer Ausschüttung von sogar 11,56 DM/m²/Monat jedenfalls aber zu 5,28 DM/m²/Monat, was bezogen auf den oben ermittelten versprochenen Betrag von 5,41 DM/m² keine evident unrichtige Abweichung darstellt.

Diese Quadratmetermieten errechnen sich wie folgt:

Aus der Mietpoolabrechnung für das Jahr 1997 ergeben sich Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnungen (Pos. 1.1) in Höhe von 389.692,38 DM. Dabei können die steuerlichen Korrekturpositionen (Pos. 1.4) in Höhe von 3.048,20 DM unberücksichtigt bleiben, die in der Abrechnung (Pos. 12) später ohnehin wieder abgezogen werden, das Ergebnis also unbeeinflusst lassen. Von dem Betrag von 389.692,38 DM sind die "Nebenkosten" für Mietpool, WEG-Verwaltung und Instandhaltungsrücklage abzuziehen, insgesamt 63.225,71 DM. Zu addieren sind aber - sozusagen als Gegenstück zu den tatsächlich angefallenen Nebenkosten - die Vorauszahlungen der Eigentümer (Pos. 11) über 24.136,42 DM (die tatsächlich angefallenen Nebenkosten waren daher mehr als das Doppelte so hoch wie die darauf erfolgten Zahlungen der Erwerber), sodass sich eine Summe von 350.603,09 DM ergibt, die dann geteilt durch die jeweils zugrunde zu legende Mietpoolfläche (2.526,25 m²) den vereinnahmten Betrag pro Quadratmeter und Jahr ergibt (138,78 DM). dieses Ergebnis geteilt durch 12 ergibt die o. g. höhere Miete/m²/Monat.

Diese Berechnung geht von der Annahme aus, dass es sich bei den von den Mietern gezahlten Nebenkosten sozusagen um einen "durchlaufenden" Posten handelt, der auch bei den Einnahmen keine Berücksichtigung gefunden hat. Geht man hingegen - und darauf könnte die nachfolgende, anders aufgebaute Abrechnung für das Folgejahr 1999 (etwa Anlage 1/3) hindeuten - davon aus, dass in den Gesamteinnahmen die Mieten zuzüglich der von den Mietern gezahlten Nebenkosten enthalten sind, müsste zusätzlich noch die Position 2. ("Ausgaben" in Anlage 1/2 bzw. Anlage 9) in Höhe von 190.323,41 DM abgezogen werden, was einen Mietpreis von 5,29 DM pro Quadratmeter und Monat bedeutet. Auch dieser Betrag würde von der hier zugrunde gelegten Miete von 5,41 DM/m²/Monat nur um 2,4 % abweichen und wäre daher nicht evident unrichtig.

(c) Bezogen auf das Jahr 1999 haben die Kläger erstinstanzlich behauptet, es sei nur eine Nettoquadratmetermiete von 1,84 DM zu erwirtschaften gewesen. Mit Schriftsatz vom 28. Juni 2007 berufen sie sich hingegen auf einen Mietertrag von 4,34 DM/m²/Monat.

Aus den vorgelegten Mietpoolabrechnungen für das Jahr 1999 (Anlage 10, Bl. 234 GA II bzw. Anlage 1/3) ermittelt sich hingegen eine höhere monatliche Quadratmetermiete. Legt man der Berechnung das dort angegebene Mietpoolergebnis (Nr. 16 der genannten Anlagen in Höhe von 140.138,88 DM) zugrunde und teilt es durch die Mietpoolfläche und 12 Monate, kommt zwar nur ein Betrag von 4,62 DM/m²/Monat heraus. Dies würde - bezogen auf eine Miete von 5,41 DM - eine Abweichung von 14,6 % ergeben, was schon nicht evident unrichtig ist.

Zudem ist die Abrechnung schon deswegen nicht aussagekräftig, weil sie anders als diejenige aus dem Jahr 1998 die Position "Vorauszahlungen der Eigentümer" (in der Abrechnung 1998 Nr. 11) nicht ausweist, jedoch anzunehmen ist, dass solche geleistet wurden, sodass tatsächlich höhere Mieteinnahmen nahe liegen.

Selbst wenn man einen prozentual stärker abweichenden Betrag annehmen würde, wäre zweifelhaft, ob bezogen auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung eine arglistige Täuschung des Vertriebs vorliegen würde, denn es ist nichts dazu ersichtlich, dass sich eine negative Entwicklung bereits im Jahr 1998 abgezeichnet hat und die Vertriebsmitarbeiter dies hätten wissen können.

(d) Im Jahr 2000 sollen nach Klägervortrag Mieteinnahmen von 4,86 DM/m²/Monat erzielt worden sein. Teilt man jedoch das Mietpoolergebnis gem. Nr. 16 Anlage 1/4 (171.484,03 DM) durch die o.a. Mietpoolfläche und 12 Monate, ergibt sich ein höherer Betrag, nämlich von 5,66 DM/m²/Monat, der die versprochene Miete pro Quadratmeter und Monat von 5,41 DM sogar übersteigt.

(e) Für die Jahre 2001 bis 2004 ermitteln die Kläger sinkende monatliche Mieteinnahmen von 4,19 DM (im Jahr 2001) bis zu 2,77 DM (im Jahr 2004) pro Quadratmeter. Im Einzelnen wird auf die Anlagen 1/5 bis 1/8 Bezug genommen. Diese Zahlen können aber für eine Prognose im Jahr 1998 nicht mehr ausschlaggebend sein, da sich die langfristige Entwicklung des Mietmarkts weder für den Verkäufer noch den Vermittler vorhersehen ließ. Anderweitige konkrete Anhaltspunkte dafür gibt es nicht. Hinzu kommt, dass all diese Abrechnungen die Vorauszahlungen der Eigentümer nicht berücksichtigen und daher nur begrenzt aussagekräftig sind.

(f) Die Kläger haben sich zudem darauf beschränkt, fremde Mietpoolabrechnungen vorzulegen, haben aber nichts dazu dargetan, welche Einnahmen sie tatsächlich erwirtschaftet haben. Dabei ist nicht ersichtlich, dass sie dies nicht wissen können. Denn es ist anzunehmen, dass die Kläger entsprechende Angaben in ihren Steuererklärungen gemacht haben. schließlich haben sie das Objekt als Steuersparmodell erworben. Selbst wenn sie keine Steuern erspart hätten, hätten sie die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung abgeben müssen. Es ist auch nicht nachvollziehbar, warum sie nicht etwa einen Mietvertrag über die von ihnen erworbene Eigentumswohnung vorgelegt haben.

(g) Soweit die Kläger meinen, es sei von der zu erzielenden Miete noch einmal ein Abschlag für den Mietpool - insbesondere wegen des damit in Zusammenhang stehenden Leerstandsrisikos - zu machen, ist dies schon deswegen abzulehnen, weil die vorgelegten Mietpoolabrechnungen Leerstände - so es denn welche gegeben hat - schon berücksichtigen dürften, wenn sich daraus auch nicht im Einzelnen ersehen lässt, ob die Einnahmesituation und etwaige Mindereinnahmen auf der verschlechterten Auslastung des Gesamtobjekts beruhen oder auf einem Absinken der Mieten. Zudem übersehen sie, dass es für den Käufer einer Wohnung nicht zwingend einen Nachteil, sondern auch einen Vorteil bedeuten kann, dem Mietpool angeschlossen zu sein (nämlich dann, wenn seine Wohnung nicht vermietet ist, die meisten anderen hingegen schon). Falls man indes annehmen wollte, es wäre tatsächlich ein Abschlag im Hinblick auf die versprochene Miete vorzunehmen, dürfte dieser ohnehin nicht pauschal zu bemessen sein, sondern müsste sich an der Mietausfallwahrscheinlichkeit des konkreten Objekts orientieren. Die Kläger beziehen sich insoweit zwar auf verschiedene Sachverständigengutachten, die aber allesamt nicht das in Rede stehende Objekt betreffen und daher nicht im Hinblick auf ein etwaiges Mietausfallrisiko herangezogen werden können.

Eine Täuschung über eine evident unrichtige Tatsache im Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung kommt hier auch deswegen nicht in Betracht, weil es keinen Anhalt dafür gibt, dass ein konkretes Leerstandsrisiko schon in der zweiten Jahreshälfte 1998 offenkundig war, insbesondere ist nicht bekannt, wie hoch der Leerstand im Jahr 1998 und davor tatsächlich war und wie sich die Zahlen in den Folgejahren entwickelt haben.

(3) Zudem hätte eine der Bank zuzurechnende, bereits bei Abschluss der Verträge bestehende Kenntnis des Vertriebs davon, dass die versprochene Miete nicht erzielbar sein würde, eingehender Darlegung bedurft. Gegen eine unrichtige Prognose und ein arglistiges Verhalten des Vertriebs spricht bereits die den Klägern genannte im Verhältnis zur Größe der Wohnung - denn kleinere und mittlere Wohnungen sind teuerer als große - nicht überteuert erscheinende Miete. Die Kläger haben auch nichts dazu vorgetragen, welche Mieten vor dem Erwerb der Eigentumswohnung in dem Objekt erzielt worden sind, obwohl es sich nicht etwa um einen Neubau handelte. Das Risiko der Vermietbarkeit der Wohnung muss hingegen nicht die Bank tragen, sondern es liegt - wie auch sonst das Anlagerisiko - beim Darlehensnehmer. Auch für Angaben der Vermittler ins Blaue hinein, besteht auf dieser Tatsachengrundlage kein Anhalt.

Die Kläger machen mit Schriftsatz vom 28. Juni 2007 weiter geltend, die Beklagte selbst habe Kenntnis von den zu niedrigen Mieterträgen gehabt. Soweit sie sich darauf beziehen, die Beklagte habe im Mai 1997 eine Miete in Höhe von 8 DM/m² ermittelt (Bericht D..., Anlage 1/14), lässt sich daraus eine positive Kenntnis der Beklagten von den von den Klägern behaupteten geringen Mieteinnahmen gerade nicht herleiten. Selbst wenn man den Vortrag der Kläger als zutreffend unterstellt, von diesem Betrag hätten noch Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten abgezogen werden müssen, wäre der dann anzunehmende Nettoertrag von 6 DM/m² bei Vollvermietung (d. h. ohne gesonderte Berücksichtigung eines etwaigen Mietpoolrisikos) nach obigen Ausführungen zu den tatsächlichen Mieterträgen nicht als evident unrichtig zu beanstanden.

Aus dem pauschalisierten "Modell einer Mietentwicklung" (S. 30 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007), das die Kläger nicht vorlegen, das dem Senat aber aus zahlreichen Parallelverfahren bekannt ist, lassen sich konkrete Rückschlüsse auf das in Rede stehende Objekt und diesbezügliche Kenntnisse der Beklagten nicht ziehen. Dieses Modell hat auch nichts mit den den Käufern "verkauften" Mieterträgen zu tun, denn es handelte sich allein um ein internes Arbeitspapier, das nicht für Dritte bzw. Käufer bestimmt und allenfalls für die Ermittlung der Beleihungswerte von Bedeutung war. Die sich daraus ergebenden Zahlen können daher nicht für die Frage herangezogen werden, ob den Klägern Mieten versprochen worden sind, die evident von den tatsächlich erzielbaren Mieterträgen abgewichen sind. Es ist auch nicht ersichtlich, worauf sich die von den Klägern insoweit herangezogene Abweichung von 34 % beziehen soll (S. 31 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007).

bb) Die Kläger machen weiter geltend, daneben über die Höhe der Nebenkosten, insbesondere der Instandhaltungskosten für das Gemeinschafts- und Sondereigentum getäuscht worden zu sein. Aus dem Objektmerkblatt für den Erwerber (Anlage 1/1) ergäben sich - unstreitig - Kosten von 11,40 DM/m²/Jahr als Instandhaltungsrücklage, wohingegen nach § 28 der 2. Berechnungsverordnung - II. BV) für Objekte der Baujahre 1953 bis 1969 Richtwerte von 18,50 DM/m²/Jahr vorgegeben seien. Der Besuchsbericht berücksichtige zudem die zusätzlichen Belastungen für das Sondereigentum nicht. Hier fragt sich indes zum einen, ob es sich bei der Höhe der Instandhaltungskosten überhaupt um eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Kaufobjekts handelt, zum anderen hängen die hierfür benötigten Mittel von den Umständen des Einzelfalles und dem Zustand des jeweiligen Objekts ab, sodass man sich ohnehin nicht pauschal an den Richtwerten der II. BV orientieren kann. Zudem stellen Richtsätze eben gerade keine zwingend zu beachtenden Maßstäbe dar.

Die Kläger beziehen sich ferner auf die Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach, wenn der Käufer auf Empfehlung des Beraters über einen Mietpool verwaltetes Eigentum erwirbt, der Berater bei der Berechnung des Eigenaufwandes das damit verbundene Kostenrisiko - so etwa auch eine angemessene Rücklage für die Instandhaltung des Sondereigentums - berücksichtigen muss (BGH, Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03). Diese Verpflichtung des Verkäufers/Beraters trifft zunächst nicht die finanzierende Bank. Auch unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens ergibt sich nichts anderes. Denn nach dem Klägervortrag sind zu den Kosten für die Instandhaltung des Sondereigentums gar keine Angaben gemacht worden. Insoweit ist von vornherein fraglich, ob ein Unterlassen von Angaben der "aktiven" evident unrichtigen Auskunft des Vermittlers oder Verkäufers gleichstehen kann. Auch wenn man im Hinblick darauf, dass eine arglistige Täuschung auch durch Verschweigen maßgeblicher Umstände begangen werden kann, annimmt, dies gelte auch für die Zurechnung der Kenntnis im Fall des institutionalisierten Zusammenwirkens, ist nichts dafür ersichtlich, dass dem Verkäufer oder Vermittler die Höhe der für das jeweilige Sondereigentum zu erwartenden Instandhaltungskosten im Zeitpunkt der Verkaufsgespräche positiv bekannt war und er insoweit das Bewusstsein hatte, den Käufer in seiner Kaufentscheidung zu beeinflussen. Dagegen spricht schon, dass die Verkaufsgespräche immer nach demselben Raster abliefen, das Raum für individuelle Besonderheiten nicht vorsah.

Dies gilt gleichermaßen für die Höhe der übrigen Nebenkosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Im Übrigen wird die Instandhaltungsrücklage jährlich von der Eigentümerversammlung festgelegt, sodass der Umstand, dass sie im Jahr 1999 heraufgesetzt worden ist, ohne weitere konkrete Anhaltspunkte keinen Anlass für Beanstandungen gibt (S. 13 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007 unter Hinweis auf Anlage 1/10).

cc) Die Kläger berufen sich unter Bezugnahme auf den Verkaufsprospekt (Anlage 1/12, S. 9) schließlich darauf, dass die Mietpoolausschüttungen ab Januar 1998 "nach Modernisierung" versprochen worden seien, eine solche Modernisierung aber gar nicht stattgefunden habe (S. 16 des Schriftsatzes vom 28. Juni 2007). Vielmehr sei bereits im Jahr 2001 eine Sonderumlage von je 11.000 DM für die Sanierung der Gebäude durch ein Wärmeverbundsystem verlangt worden. In dem Prospekt sei hingegen angegeben worden, es würden Wertverbesserungsmaßnahmen wie der Einbau hochwertiger Kunststofffenster mit Isolierverglasung vorgenommen, die L... habe aber lediglich eine Farbmodernisierung durchgeführt.

Zwar dürfte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Beispiel auch eine Täuschung über Baumängel - bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen - zu einer Annahme einer Haftung der Bank wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt des institutionalisierten Zusammenwirkens führen (vgl. Urteil vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114 ff., hier zitiert nach Juris Rn. 19), sodass es auch nicht fern liegen dürfte, eine entsprechende Haftung auch dann in Betracht zu ziehen, wenn eine angekündigte Modernisierung von vornherein nicht stattfinden soll.

Dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26. Oktober 2001 (Anlage 1/13) ist weiter zu entnehmen, dass für ein Wärmedämmungsverbundsystem Kosten in Höhe von 11.000 DM/Eigentümer anfallen sollten (mangels Kapitals ist es dann aber nicht zu den Sanierungsmaßnahmen gekommen). Es ist vorliegend aber zum einen schon nicht erkennbar, dass es sich hierbei um die im Prospekt angekündigten (dann ggf. nicht durchgeführten) Sanierungspläne handelte oder - was näher liegt - um etwas ganz anderes. Im Prospekt ist nämlich nur von neuen Kunststofffenstern mit Isolierverglasung die Rede, die mit einem solchen Verbundsystem per se zunächst einmal nicht gleichzusetzen sind. Soweit im Prospekt eine weitere Wärme und Schallschutzisolierung erwähnt wird, bezieht sich dies ausdrücklich nur auf die Dämmung von Keller und letzter Obergeschossdecke.

Zum anderen lässt sich aus dem Umstand, dass eine Sanierung möglicherweise nicht in dem angekündigten Umfang stattgefunden hat, noch nicht ohne weiteres schließen, es sei von vornherein beabsichtigt gewesen, die zukünftigen Wohnungseigentümer über die Sanierungsabsicht zu täuschen. Insbesondere ist nicht bekannt, aus welchen Gründen es zu einer ggf. versprochenen Wärmeisolierung im Folgenden nicht mehr gekommen ist und ob die Eigentümer insoweit nicht einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Ausführung der versprochenen Maßnahmen gehabt haben. Ein solches vertragswidriges Verhalten des Verkäufers muss sich die Bank nicht zurechnen lassen. Dann kann es auch keine Rolle spielen, ob die Mieteinnahmen u.a. deswegen langfristig nicht die versprochene Höhe erreicht haben, weil die Wohnungen nicht dem derzeitigen bzw. 1998 herrschenden Standard entsprochen haben.

Unabhängig von diesem konkreten Vorwurf, dürfte es jedem Erwerber einer Eigentumswohnung klar sein, dass damit - langfristig gesehen - auch Verpflichtungen verbunden sind.

dd) Die Kläger werfen dem Vermittler/Verkäufer weiterhin eine der Beklagten zuzurechnende arglistige Täuschung über das mit dem Mietpool verbundene Leerstandsrisiko vor. Unabhängig davon, ob dieser Gesichtspunkt auch im Zusammenhang mit dem Wissensvorsprung wegen institutionalisierten Zusammenwirkens eine Rolle spielen kann oder ob eine Aufklärungspflicht der Bank insoweit nur wegen der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877), ergibt sich ein Haftungstatbestand aber nicht.

Weder hat die Beklagte das eigene wirtschaftliche Wagnis auf die Darlehensnehmer verlagert noch ergeben sich konkrete Hinweise auf eine arglistige Täuschung durch Vermittler oder Verkäufer.

Zum einen führt der bloße Beitritt zu einem Mietpool als solches noch nicht zu einer Erhöhung des Risikos, sondern kann durchaus auch seine Reduzierung beinhalten. Ferner trägt er dem berechtigten Bedürfnis des Kreditinstituts nach Absicherung Rechnung. Zum anderen waren die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen des Mietpoolbeitritts für die Kläger auch aus den ihnen überlassenen Unterlagen (etwa der Vereinbarung über die Mietenverwaltung Anlage B 22) erkennbar. Hinzu kommt, dass Anleger, die eine Eigentumswohnung als Steuersparmodell erwerben, in der Regel auch nicht daran interessiert sein werden, sich selbst um die Verwaltung und Vermietung der Wohnung zu kümmern (BGH, a. a. O., 878).

Schließlich würde eine Verletzung einer Aufklärungspflicht im Grundsatz auch nicht dazuführen, dem Aufklärungspflichtigen deswegen das gesamte Anlagerisiko auferlegen zu können, sondern würde allenfalls zu einem Anspruch auf Erstattung der Mehrkosten/Mindereinnahmen der Mietpoolbeteiligung im Verhältnis zu einer eigenständigen Verwaltung führen (BGH, a. a. O.), wofür vorliegend nichts dargelegt ist.

Auch für das Hinzutreten spezifischer Risiken - etwa die Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des Mietpools, der Vornahme konstant überhöhter Ausschüttungen, die Gewährung von Mietpooldarlehen, für die der Anleger mithaften muss (BGH, a. a. O., 879) - ist nichts dargelegt (vgl. auch oben b)). Der neue Vortrag der Kläger bezieht sich nicht auf das konkrete Objekt. Auch für konstant überhöhte Ausschüttungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gibt es keinen Anhalt. Dass die versprochenen Ausschüttungsbeträge etwa in den Jahren 1998 und 1999 nicht erreicht worden sind, spricht gerade gegen eine überhöhte Ausschüttung, auch wenn die Mietpoolversammlung im Jahr 1999 - also nach Vertragsschluss - die Ausschüttungen sogar noch erhöhen wollte.

ee) Es ist daher nicht mehr entscheidungserheblich, ob die Beklagte und die Vermittler bzw. Verkäufer des Kaufobjekts institutionalisiert zusammengewirkt haben. Nur ergänzend ist daher auszuführen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hierfür erforderlich ist, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden, die entweder in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben oder sich daraus ergeben können, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen worden sind oder sie - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt haben, oder daraus, dass der Verkäufer oder Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objekts vermittelt hat (BGH, Urt. v. 19. Dezember 2006 - XI 347/04 m. w. N.). Ein solches institutionalisiertes Zusammenwirken würde sich hier schon daraus ergeben, dass die Beklagte unstreitig mit dem Vertrieb - H... - im Hinblick auf die Finanzierung einer Vielzahl gleichartiger Vorhaben zusammen gearbeitet hat, wie dem Senat aus einer Vielzahl weiterer Verfahren bekannt ist, und Akquise nebst Finanzierung immer nach dem demselben Schema abgelaufen sind, wobei der Strukturvertrieb sämtliche Vertragsverhandlungen übernahm. Insoweit bestand eine konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten. Mit einem Mitarbeiter der Beklagten oder der Y-Bank haben die Käufer - so auch hier - in keinem dieser Fälle unmittelbaren Kontakt gehabt. Vielmehr verfügten die Vermittler unstreitig über die Darlehensantragsformulare. Die Beklagte und die Y-Bank waren in das gesamte Vertriebskonzept eingebunden, was sich auch daran zeigt, dass sie die Darlehensauszahlung von dem Beitritt zu dem Mietpool abhängig machten. Dass die Finanzierung in Einzelfällen auch anders abgelaufen sein mag, ändert daran nichts. Darauf kommt es aber - wie gesagt - nicht an.

d) Auch eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt hier nicht in Betracht. Zwar besteht eine solche dann, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. BGH, WM 2004, 172, 173 f.). Das wiederum ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst in Betracht zu ziehen, wenn der Wert der Leistung mindestens knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. ebenda, 174 m. w. N.). Vortrag hierzu obliegt den Klägern. Ein objektives Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der erworbenen Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs haben sie aber nicht ansatzweise schlüssig dargetan, sondern sich (erstinstanzlich) auf die pauschale Behauptung beschränkt, der Verkehrswert der Wohnung betrage nicht einmal die Hälfte des notariellen Kaufpreises.

Die Kläger haben für die von ihnen erworbene 44,69 qm große Wohnung ausweislich der notariellen Urkunde des Notars U... C... in H... vom 20. August 1998 (UR-Nr. 285/98) einen Kaufpreis von 114.406 DM gezahlt, was einem Quadratmeterpreis von 2.559,99 DM entspricht. Die Kläger haben jedoch zu den tatsächlich angemessenen Verkehrswerten vergleichbarer Objekte nichts vorgetragen. Der lapidare Hinweis auf ein einzuholendes Gutachten des Katasteramts A... ersetzt keinen substantiierten Sachvortrag.

Soweit sich die Kläger auch im zweiten Berufungsverfahren auf eine sittenwidrige Überteuerung des von ihnen gezahlten Kaufpreises berufen, und sich insoweit auf neue Gesichtspunkte stützen, ist dies gem. §§ 529, 531 ZPO verspätet (vgl. Zöller/Gummer, ZPO, 26. A., § 563 Rn. 2). sie haben bereits keine Erklärung dazu abgegeben, warum der nunmehr gehaltene Vortrag nicht schon in erster Instanz hätte erfolgen können. Die Frage der sittenwidrigen Überteuerung als solche ist nicht neu.

Unabhängig davon, gibt es auch unter Berücksichtigung des neuen Sachvortrags der Kläger keinen ausreichenden Anhalt für eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises.

Mit Schriftsatz vom 28. Juni 2007 berufen sich die Kläger zum einen darauf, dass die Beklagte den Verkehrswert der Immobilie - generell und auch im vorliegenden Fall - durch eine unzutreffende Anwendung des Ertragswertverfahrens bestimmt hat (unüblicher Kapitalisierungsfaktor führe zu einer Verdoppelung des Verkehrswerts der Immobilie, Annahme des maximalen Mietertrags, Reduzierung der Gesamtbewirtschaftungskosten und der Gesamtnutzungsdauer). Insoweit hat der Senat bereits mehrfach ausgeführt, dass bei Eigentumswohnungen, die ihrer Natur nach sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung geeignet sind, für die Bewertung nicht ausschließlich auf das Ertragswertverfahren abgestellt werden kann, sondern der Verkehrswert vielmehr üblicherweise aus dem Kaufpreis abzuleiten ist, der beim Erwerb für gleichwertige Wohnungen zu erzielen ist, was mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Einklang steht (BGH, NJW 2003, 2671 ff.). Beim Erwerb vermieteter Eigentumswohnungen ist daher vorrangig das Vergleichswertverfahren heranzuziehen. Abgesehen davon haben die Kläger auch gar nicht konkret zu einer möglichen Abweichung des gezahlten Kaufpreises zum tatsächlichen Verkehrswert vorgetragen. Sie behaupten nur pauschal - bezogen auf sämtliche Immobiliengeschäfte dieser Art - die Beklagte habe die Verkehrswerte bewusst verdoppelt, ohne dass ersichtlich wäre, auf welche Höhe sich der Verkehrswert tatsächlich belaufen soll. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, wie die Beklagte die rein internen Beleihungswerte festgesetzt hat, zumal nicht ersichtlich ist, wie sich dies auf den Kaufpreis ausgewirkt haben soll.

Wenn die Kläger nunmehr statt auf ein Verkehrswertgutachten nach üblichen Maßstäben auf ein besonderes "Mietpoolgutachten abstellen wollen, ergibt sich nichts anderes. Ausgangspunkt der Kläger ist insoweit wiederum das Ertragswertverfahren, wobei ihrer Auffassung nach ein Abschlag für die langfristige Bindung an den Mietpool vorzunehmen ist. Selbst wenn man aber davon ausgehen würde, es müsse auch bei der Vergleichswertmethode ein Abschlag vom ermittelten Verkehrswert vorgenommen werden, kann ein solcher nicht pauschal vorgenommen werden, sondern müsste objektbezogen sein. Hierfür gibt es nach dem Vortrag der Kläger keinerlei Anhaltspunkte. Sie beschränken sich vielmehr darauf, Zeugen und Sachverständigenaussagen in anderen Verfahren, die sich auf andere Objekte bezogen haben, zu zitieren. Dies kann aber substantiierten Sachvortrag nicht ersetzen.

Zum anderen meinen sie, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zu der Frage der Evidenz der Abweichung der versprochenen Mieterträge von den tatsächlich erzielbaren, die bei 30 % liege, sei auch auf die Frage des Verkehrswerts zu übertragen, sodass nur eine Überteuerung des Kaufpreises von 30 % erforderlich sei, um einen Schadensersatzanspruch gegen die Bank zu begründen. Dies ist der neueren Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs aber gerade nicht zu entnehmen. Vielmehr stellt er etwa mit Urteil vom 19. September 2006 (XI ZR 204/04) und 17. Oktober 2006 (XI ZR 205/05), das nach der auch hier einschlägigen Rechtsprechung zum institutionalisierten Zusammenwirken ergangen ist, nach wie vor auf die bislang maßgeblichen Werte ab.

e) Über Innenprovisionen musste die Beklagte nicht aufklären. dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (etwa NJW 2004, 154, 156). Darauf, dass den Verkäufer einer Immobilie insoweit andere Pflichten treffen mögen, kommt es nicht an. Die Innenprovisionen können nur im Zusammenhang mit einer dadurch verursachten sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises Berücksichtigung finden. Dafür gibt es aber gemäß vorstehender Ausführungen keine zureichenden Anhaltspunkte.

Soweit die Kläger behaupten, die Beklagte habe Innenprovisionen vorfinanziert, ist bereits nicht ersichtlich, wieso es sich dabei um einen aufklärungspflichtigen Umstand handeln soll. Ein schwerwiegender Interessenkonflikt ergibt sich daraus jedenfalls nicht, denn von dem Ausnahmefall der gleichzeitigen Gewährung von Darlehen an den Bauträger und den einzelnen Erwerber sind Doppelfinanzierungen grundsätzlich unbedenklich. Der Fall enger wirtschaftlicher Beziehungen zum Vertrieb ist mit solchen Verbindungen zum Bauträger schon deswegen nicht vergleichbar, weil der Vertrieb nicht Vertragspartner des Erwerbers wird. Pflichtverletzungen etwa aus einem Maklervertrag rechnet der Bundesgerichtshof der kreditgebenden Bank von vornherein nicht zu, weil der Pflichtenkreis der Bank nicht betroffen ist. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, ob auch im vorliegenden Fall die Provisionen vorfinanziert worden bzw. Darlehen der Beklagten dazu verwendet worden sind, um eine Insolvenz der H... Gruppe zu verhindern. Der Vortrag der Kläger ist auch insoweit ohne Bezug zum konkreten Objekt. Zudem ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Kläger von dem Geschäft Abstand genommen hätten, wenn sie von solchen Finanzierungen gewusst hätten. Anders als im Fall des Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung oder grob falscher Angaben über die Mieterträge, die sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit des Geschäfts auswirken, dürfte die Lebenserfahrung jedenfalls nicht für ein solches Verhalten sprechen. Ausdrücklichen Vortrag der Kläger gibt es dazu nicht.

2. Die allgemeinen Ausführungen in dem Schriftsatz der Kläger vom 19. Juni 2007, die mit identischem Wortlaut auch in anderen vor dem Senat anhängigen Verfahren eingereicht worden sind, geben keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. Weder enthalten sie im Ergebnis wesentlich neue Aspekte noch beziehen sie sich auf die Frage der hier in Rede stehenden Mieteinnahmen.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO hat der Senat nicht.

Ende der Entscheidung